浙江某頤養(yǎng)中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告案例

第一章項(xiàng)目總論

　　第一節(jié) 項(xiàng)目概況

　　一、項(xiàng)目名稱

　　浙江某頤養(yǎng)中心建設(shè)項(xiàng)目

　　二、項(xiàng)目單位

　　三、項(xiàng)目性質(zhì)

　　四、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)

　　五、項(xiàng)目建設(shè)周期

　　六、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容

　　項(xiàng)目總占地面積*****平方米裝備(*****畝)，總建筑面積*****平方米，計(jì)容建筑面積*****平方米，容積率*****;建筑物基地面積*****平方米，建筑密度*****，其中……

　　七、項(xiàng)目總投資

　　項(xiàng)目總投資估算額為*****萬元，其中：項(xiàng)目工程費(fèi)用投資合計(jì)*****萬元，其中建筑工程費(fèi)(不含裝飾)*****萬元，裝飾工程費(fèi)*****萬元，設(shè)備費(fèi)用*****萬元，安裝工程費(fèi)*****萬元;工程建設(shè)其他費(fèi)用*****萬元;預(yù)備費(fèi)用*****萬元;建設(shè)期利息*****萬元;流動(dòng)資金*****萬元。

　　第二節(jié) 項(xiàng)目可行性研究結(jié)論

　　一、項(xiàng)目資金方案

　　二、項(xiàng)目建設(shè)條件及方案

　　三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益結(jié)論

　　經(jīng)對項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表進(jìn)行分析計(jì)算，項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為*****，高于項(xiàng)目設(shè)定基準(zhǔn)收益率或行業(yè)基準(zhǔn)收益率(ic=6%);項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值*****萬元，大于零;項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資回收期為*****年(不含建設(shè)期)，說明項(xiàng)目的盈利能力良好。

　　計(jì)算期內(nèi)各年經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出;從經(jīng)營活動(dòng)、投資活動(dòng)、籌資活動(dòng)全部凈現(xiàn)金流量看，營運(yùn)期各年現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出，累計(jì)盈余資金逐年增加，項(xiàng)目具備財(cái)務(wù)生存能力。

　　從不確定性分析來看和敏感性分析來看，項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。綜上所述，該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。

　　四、項(xiàng)目社會(huì)效益結(jié)論

　　五、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制問題

　　第三節(jié) 編制原則、依據(jù)及范圍

　　一、編制原則

　　二、編制依據(jù)

　　1、《2019年政府工作報(bào)告》

　　2、《智慧健康養(yǎng)老產(chǎn)品及服務(wù)推廣目錄(2018年版)》(工信部聯(lián)電子函〔2018〕269號)

　　3、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于制定和實(shí)施老年人照顧服務(wù)項(xiàng)目的意見》(國辦發(fā)〔2017〕52號)

　　4、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于支持社會(huì)力量提供多層次多樣化醫(yī)療服務(wù)的意見》(國辦發(fā)〔2017〕44號)

　　5、《國務(wù)院關(guān)于印發(fā)“十三五”國家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老體系建設(shè)規(guī)劃的通知》(國發(fā)〔2017〕13號)

　　6、《國務(wù)院關(guān)于印發(fā)“十三五”衛(wèi)生與健康規(guī)劃的通知》(國發(fā)〔2016〕77號)

　　7、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于全面放開養(yǎng)老服務(wù)市場提升養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量的若干意見》(國辦發(fā)〔2016〕91號)

　　8、《浙江省老齡事業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》(浙政發(fā)〔2017〕21號)

　　9、《浙江省社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)促進(jìn)條例》

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　　三、編制范圍

第二章項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性

　　第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)背景分析

　　一、政策背景

　　1、國家政策

　　《2019年政府工作報(bào)告》

　　2019年3月5日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在第十三屆全國人民代表大會(huì)第二次會(huì)議上發(fā)表了《2019年政府工作報(bào)告》。

　　《報(bào)告》提出，要大力發(fā)展養(yǎng)老特別是社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，對在社區(qū)提供日間照料、康復(fù)護(hù)理、助餐助行等服務(wù)的機(jī)構(gòu)給予稅費(fèi)減免、資金支持、水電氣熱價(jià)格優(yōu)惠等扶持，新建居住區(qū)應(yīng)配套建設(shè)社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，改革完善醫(yī)養(yǎng)結(jié)合政策，擴(kuò)大長期護(hù)理保險(xiǎn)制度試點(diǎn)，讓老年人擁有幸福的晚年，后來人就有可期的未來。

　　《智慧健康養(yǎng)老產(chǎn)品及服務(wù)推廣目錄(2018年版)》(工信部聯(lián)電子函〔2018〕269號)

　　2018年7月31日，工業(yè)和信息化部、民政部、國家衛(wèi)生健康委員會(huì)聯(lián)合公布《智慧健康養(yǎng)老產(chǎn)品及服務(wù)推廣目錄(2018年版)》。《目錄》文件促進(jìn)智慧健康養(yǎng)老優(yōu)秀產(chǎn)品和服務(wù)推廣應(yīng)用，為相關(guān)部門、機(jī)構(gòu)和企業(yè)采購選型提供參考。

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　　二、經(jīng)濟(jì)背景

　　三、社會(huì)背景

　　1、人口老齡化需要社會(huì)解決日益突出的養(yǎng)老保障問題

　　根據(jù)聯(lián)合國人口老齡化的標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)國家60歲及以上的老年人口占人口總數(shù)的比例超過10%，或65歲及以上的老年人口占總?cè)丝诘谋壤哂?%，這個(gè)國家或地區(qū)就進(jìn)入了老年型社會(huì)或老年型國家。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2018年底，我國60歲及以上老年人口24949萬人，占總?cè)丝诘?7.9%，由此可見，我國人口老齡化程度已經(jīng)大幅超過國際公認(rèn)的標(biāo)志線水平。

　　根據(jù)國務(wù)院印發(fā)的《“十三五”國家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老體系建設(shè)規(guī)劃》，預(yù)計(jì)到2020年，全國60歲以上老年人口將增加到2.55億人左右，占總?cè)丝诒戎靥嵘?7.8%左右;高齡老年人將增加到2900萬人左右，獨(dú)居和空巢老年人將增加到1.18億人左右，老年撫養(yǎng)比將提高到28%左右。

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　　第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)必要性

　　一、項(xiàng)目建設(shè)是響應(yīng)國家鼓勵(lì)社會(huì)資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域號召的需要

　　隨著我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展以及老齡化程度的加深，國家出臺(tái)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于制定和實(shí)施老年人照顧服務(wù)項(xiàng)目的意見》、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于支持社會(huì)力量提供多層次多樣化醫(yī)療服務(wù)的意見》等多項(xiàng)養(yǎng)老服務(wù)政策，鼓勵(lì)社會(huì)資本進(jìn)入老服務(wù)領(lǐng)域。政策指出要加大推進(jìn)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合力度，鼓勵(lì)醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)與養(yǎng)老服務(wù)融合發(fā)展，逐步建立完善醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)合作機(jī)制，倡導(dǎo)社會(huì)力量興辦醫(yī)養(yǎng)結(jié)合機(jī)構(gòu)，鼓勵(lì)有條件的醫(yī)院為社區(qū)失能老年人設(shè)立家庭病床，建立巡診制度。

　　隨著醫(yī)療與養(yǎng)老的市場規(guī)模逐漸擴(kuò)大，國家和地方政府不斷出臺(tái)鼓勵(lì)社會(huì)資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域的相關(guān)政策法規(guī)。本項(xiàng)目的建設(shè)，響應(yīng)了國家鼓勵(lì)社會(huì)資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域的號召，更好的滿足國家和地區(qū)養(yǎng)老市場的需求。

　　二、項(xiàng)目建設(shè)是改善老年居住環(huán)境、提高老年人生活質(zhì)量的需要

　　三、項(xiàng)目建設(shè)是適應(yīng)人口老齡化發(fā)展、解決老齡化社會(huì)問題的需要

　　四、項(xiàng)目建設(shè)是推動(dòng)老年人權(quán)益保障工作、構(gòu)建和諧社會(huì)的需要

第三章項(xiàng)目市場分析

　　第一節(jié) 中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析

　　一、中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展概述

　　二、中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)供給側(cè)分析

　　1、建設(shè)投入不斷上升

　　根據(jù)民政部2018年8月發(fā)布的《2017年社會(huì)服務(wù)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，截至2017年底，全國社會(huì)服務(wù)事業(yè)費(fèi)支出5932.7億元，比上年增長9.1%，占國家財(cái)政支出比重為3.4%，其中用于老齡服務(wù)體系建設(shè)的費(fèi)用有明顯增長。

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　　三、中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需求側(cè)分析

　　四、中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢

　　第二節(jié) 長江三角洲養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析

　　一、長江三角洲養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)供給側(cè)分析

　　1、上海市養(yǎng)老供給分析

　　根據(jù)《2018年上海市老年人口和老齡事業(yè)監(jiān)測統(tǒng)計(jì)信息》，2018年上海市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)共計(jì)712家;床位數(shù)共計(jì)14.42萬張，比上年增加2.7%。

　　二、長江三角洲養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需求側(cè)分析

　　第三節(jié) 溫嶺市養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析

　　一、溫嶺市養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)供給側(cè)分析

　　二、溫嶺市養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需求側(cè)分析

　　三、溫嶺市養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)供需現(xiàn)狀

　　第四節(jié) 醫(yī)養(yǎng)結(jié)合市場分析

　　一、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合概念及現(xiàn)狀

　　二、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合市場分析

　　三、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合發(fā)展優(yōu)勢與劣勢分析

第四章項(xiàng)目地區(qū)建設(shè)條件

　　第一節(jié) 項(xiàng)目選址

　　第二節(jié) 項(xiàng)目選址要求

　　一、生產(chǎn)要素分析

　　二、相關(guān)產(chǎn)業(yè)和支持產(chǎn)業(yè)分析

　　第三節(jié) 項(xiàng)目區(qū)位條件

　　一、地理環(huán)境

　　二、交通條件

　　三、經(jīng)濟(jì)概況

　　四、人口概況

　　第四節(jié) 項(xiàng)目土地利用合理性分析

第五章項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃及運(yùn)營方案

　　第一節(jié) 項(xiàng)目整體方案簡介

　　一、項(xiàng)目定位

　　二、功能定位

　　三、運(yùn)營方式

　　第二節(jié) 項(xiàng)目建筑規(guī)劃和設(shè)計(jì)

　　一、項(xiàng)目規(guī)劃原則

　　二、項(xiàng)目總體設(shè)計(jì)

　　三、住宅設(shè)計(jì)

　　四、單體設(shè)計(jì)

　　五、色彩設(shè)計(jì)

第六章項(xiàng)目建設(shè)方案

　　第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)與內(nèi)容

　　一、項(xiàng)目建設(shè)指導(dǎo)思想與原則

　　二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模

　　第二節(jié) 總圖布置

　　一、項(xiàng)目規(guī)劃構(gòu)思

　　二、總平面設(shè)計(jì)

　　三、設(shè)計(jì)依據(jù)與規(guī)范

　　四、道路交通組織

　　五、豎向布置

　　第三節(jié) 土建工程

　　一、設(shè)計(jì)內(nèi)容

　　二、依據(jù)的主要規(guī)范

　　三、建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

　　四、施工能力

第七章輔助公用工程及設(shè)施

　　第一節(jié) 給排水系統(tǒng)

　　一、設(shè)計(jì)依據(jù)

　　二、供水

　　三、排水系統(tǒng)

　　四、主要設(shè)備材料選擇

　　五、系統(tǒng)和設(shè)備的控制

　　第二節(jié) 電氣系統(tǒng)

　　一、供配電設(shè)計(jì)依據(jù)

　　二、設(shè)計(jì)范圍

　　三、變配電系統(tǒng)

　　四、電力系統(tǒng)

　　五、照明系統(tǒng)

　　六、防雷與接地系統(tǒng)

　　七、消防系統(tǒng)的供電及監(jiān)控

　　八、電力監(jiān)控系統(tǒng)

　　九、弱電設(shè)計(jì)

　　第三節(jié) 空調(diào)及通風(fēng)

　　一、編制依據(jù)

　　二、空調(diào)冷熱源

　　三、通風(fēng)系統(tǒng)

　　四、生命安全系統(tǒng)

　　第四節(jié) 智能化控制管理系統(tǒng)

　　一、系統(tǒng)設(shè)計(jì)依據(jù)

　　二、系統(tǒng)概述

第八章項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)

　　第一節(jié) 執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)及排放標(biāo)準(zhǔn)

　　第二節(jié) 主要污染源、污染物及防治措施

　　一、項(xiàng)目建設(shè)期環(huán)境保護(hù)

　　二、項(xiàng)目運(yùn)營期環(huán)境保護(hù)

　　第三節(jié) 環(huán)境保護(hù)措施

　　一、大氣保護(hù)規(guī)劃

　　二、水體保護(hù)

　　三、區(qū)域噪聲控制

　　四、園區(qū)環(huán)衛(wèi)工作

　　第四節(jié) 環(huán)境影響綜合評價(jià)

第九章節(jié)能方案分析

　　第一節(jié) 用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范

　　一、相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策

　　二、建筑類相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范

　　三、相關(guān)終端用能產(chǎn)品能耗標(biāo)準(zhǔn)

　　第二節(jié) 節(jié)能措施

　　一、節(jié)電

　　二、節(jié)水

　　三、建筑節(jié)能

　　1、建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)要求

　　照明：人工照明功率密度應(yīng)符合《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50034-2004規(guī)定。

　　門窗密封性指標(biāo)：門窗節(jié)能指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：達(dá)到《建筑外門窗氣密、水密、抗風(fēng)壓分級及其檢測方法》規(guī)定氣密性能6級以上，保溫性能達(dá)到相應(yīng)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要求。

　　2、建筑節(jié)能措施

　　(1)建筑過程中嚴(yán)格按照貫徹建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，在屋頂、外墻、門窗、樓梯間等各部分圍護(hù)結(jié)構(gòu)做節(jié)能處理，保證圍護(hù)結(jié)構(gòu)的傳熱系數(shù)和遮陽系數(shù)小于規(guī)范限值，能夠滿足節(jié)能的要求。

　　各類建筑所用的建筑材料均采用相應(yīng)的節(jié)能材料，以取得節(jié)能效果。屋面保溫厚度達(dá)到避免結(jié)露措施。辦公樓窗戶采用中空LOW-E玻璃保溫窗，降低取暖能耗。

　　(2)在燈具選擇中，采用節(jié)能型光源。照明要充分利用自然光并選用高效節(jié)能照明光源，室內(nèi)采用光纖節(jié)能燈，利用自然光反射照明，節(jié)約電能。

　　(3)建設(shè)項(xiàng)目中采用新型環(huán)保建材，盡量減少不可再生資源的使用。使用煤矸石多孔磚、管道采用PVC新型材料，采用節(jié)能衛(wèi)生潔具、節(jié)能燈具等。

　　(4)外墻部分，主墻體：240燒結(jié)多孔磚--采用粘貼55厚擠塑型聚苯板，熱橋部位：鋼筋砼粱--采用粘貼55厚擠塑型聚苯板。

　　四、能源管理

　　第三節(jié) 項(xiàng)目能耗分析

　　一、主要能源消耗種類及消耗數(shù)量

　　二、項(xiàng)目所在地能源供應(yīng)狀況分析

第十章項(xiàng)目消防方案

　　第一節(jié) 設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)程

　　第二節(jié) 建筑消防

　　第三節(jié) 給水消防

　　第四節(jié) 電氣消防

　　第五節(jié) 防范措施

第十一章企業(yè)組織機(jī)構(gòu)、勞動(dòng)定員和人員培訓(xùn)

　　第一節(jié) 組織管理機(jī)構(gòu)設(shè)置

　　一、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置原則

　　二、項(xiàng)目組織管理模式

　　第二節(jié) 勞動(dòng)定員和人員培訓(xùn)

　　一、勞動(dòng)定員

　　項(xiàng)目投產(chǎn)之前，應(yīng)根據(jù)崗位要求對職工進(jìn)行培訓(xùn)，組織職工進(jìn)行崗前學(xué)習(xí)，熟練掌握工作技能，提高職工技術(shù)水平和職業(yè)素質(zhì)，以滿足運(yùn)營需要，增強(qiáng)公司的市場開拓能力。項(xiàng)目運(yùn)營后勞動(dòng)定員共計(jì)****人。

　　二、員工來源及招聘方案

第十二章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度與招投標(biāo)

　　第一節(jié) 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度

　　一、項(xiàng)目建設(shè)工期

　　二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表

　　第二節(jié) 項(xiàng)目招投標(biāo)方案

　　一、招標(biāo)原則

　　二、招標(biāo)范圍

　　三、招投標(biāo)程序

第十三章項(xiàng)目總投資額及資金籌措

　　第一節(jié) 投資估算依據(jù)和說明

　　一、估算范圍

　　二、估算依據(jù)

　　三、編制說明

　　第二節(jié) 項(xiàng)目總投資估算

　　一、工程費(fèi)用估算

　　二、工程建設(shè)其他費(fèi)用估算

　　三、預(yù)備費(fèi)

　　四、建設(shè)期利息

　　五、流動(dòng)資金估算

　　六、總投資估算

　　第三節(jié) 資金籌措

第十四章項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析

　　第一節(jié) 評價(jià)依據(jù)

　　一、遵循的有關(guān)法規(guī)

　　二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和說明

　　第二節(jié) 現(xiàn)金流入測算

　　一、營業(yè)收入

　　項(xiàng)目營業(yè)收入來源于育養(yǎng)費(fèi)，……

　　經(jīng)測算，項(xiàng)目建成后，預(yù)計(jì)計(jì)算期內(nèi)年均營業(yè)收入為*****萬元，詳見附表：項(xiàng)目營業(yè)收入測算表。

　　二、補(bǔ)貼收入

　　根據(jù)《浙江省人民政府關(guān)于發(fā)展民辦養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的若干意見》(浙政發(fā)〔2014〕16號)“屬于護(hù)理型民辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，待其護(hù)理老人入住率達(dá)到60%及以上，在一次性床位建設(shè)補(bǔ)貼的基礎(chǔ)上，按核定床位每張額外增加2000元補(bǔ)助”，……

　　經(jīng)測算，本項(xiàng)目床位補(bǔ)貼收入為******萬元，……

　　第三節(jié) 現(xiàn)金流出測算

　　一、經(jīng)營成本

　　二、流動(dòng)資金

　　第四節(jié) 固定資產(chǎn)折舊和無形資產(chǎn)攤銷

　　第五節(jié) 利潤測算

　　第六節(jié) 財(cái)務(wù)效益分析

　　一、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

　　二、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

　　三、投資回收期

　　第七節(jié) 項(xiàng)目不確定性分析

　　一、項(xiàng)目盈虧平衡分析