山東省某地區(qū)舊城改造提升項目可行性研究報告案例

第一章 項目總論

　　第一節(jié) 項目名稱及承辦單位

　　一、項目名稱

　　山東省某地區(qū)舊城改造提升項目

　　二、項目單位

　　三、項目性質

　　四、項目簡介

　　第二節(jié) 項目概況

　　一、項目地點

　　二、項目規(guī)模

　　三、項目實施進度

　　四、項目總投資

　　五、經(jīng)濟指標

　　六、社會效益

　　第三節(jié) 編制依據(jù)及研究范圍

　　一、編制依據(jù)

　　1、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》;

　　2、《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》(第三版);

　　3、《產(chǎn)業(yè)結構調整指導目錄(2011年本)》(2013修正);

　　4、《*****市城市總體規(guī)劃(2005-2020年)》;

　　5、《投資項目可行性研究指南》;

　　6、國家頒發(fā)的有關建筑、電氣、消防、給排水等各專業(yè)設計規(guī)程、規(guī)范和設計標準;

　　7、由國家頒布的建設項目可行性研究及經(jīng)濟評價的有關規(guī)定;

　　8、業(yè)主提供的相關數(shù)據(jù)、資料;

　　9、其他相關法律、法規(guī)、規(guī)范及標準。

　　二、編制原則

　　三、研究范圍

　　本報告根據(jù)國家對建設項目可行性研究報告編制的工作范圍和深度規(guī)定，對項目建設的依據(jù)、條件及必要性進行了論述，對市場的需求進行了分析和預測，對建設規(guī)模和內容、建設方案、公用工程、環(huán)境保護、消防及安全衛(wèi)生、節(jié)約能源、勞動定員、項目實施進度、項目招投標方案、投資估算、資金籌措、經(jīng)濟和社會效益等方面進行綜合性分析和評價，為項目決策提供可靠、科學的依據(jù)。

第二章 項目建設背景及必要性

　　第一節(jié) 項目建設背景

　　一、政策背景

　　1、《關于建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機制和政策體系的意見》

　　2019年04月15日，國務院發(fā)布了《關于建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機制和政策體系的意見》(以下簡稱《意見》)?！兑庖姟分赋鼋⒓w經(jīng)營性建設用地入市制度，允許農村集體經(jīng)營性建設用地入市，允許就地入市或異地調整入市，健全城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃制度，統(tǒng)籌推進產(chǎn)業(yè)發(fā)展和基礎設施、公共服務等建設，更好發(fā)揮規(guī)劃對市縣發(fā)展的指導約束作用。按照“多規(guī)合一”要求編制市縣空間規(guī)劃，實現(xiàn)土地利用規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃等有機融合。

　　2、《住房和城鄉(xiāng)建設部2019年政務公開工作要點》【建辦廳函〔2019〕431號】

　　2019年07月19日，中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部辦公廳發(fā)布了《住房和城鄉(xiāng)建設部2019年政務公開工作要點》?！兑c》指出強調堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，及時準確解讀市場形勢和調控政策措施，及時澄清房地產(chǎn)市場各類不實傳言，積極釋放正面信號，引導市場理性發(fā)展，穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展調控長效機制方案。

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　　二、經(jīng)濟背景

　　1、我國經(jīng)濟保持中高速增長，建筑業(yè)及房地產(chǎn)行業(yè)不斷優(yōu)化

　　2018年國內生產(chǎn)總值900309億元，比上年增長6.6%。2018年國家外匯儲備30727億美元，比上年末減少672億美元。2018年人民幣平均匯率為1美元兌6.6174元人民幣，比上年升值2.0%。

　　2018年全社會建筑業(yè)增加值61808億元，比上年增長4.5%。全國具有資質等級的總承包和專業(yè)承包建筑業(yè)企業(yè)利潤8104億元，比上年增長8.2%，其中國有控股企業(yè)2470億元，增長8.5%。

　　2018年房地產(chǎn)開發(fā)投資120264億元，比上年增長9.5%。其中住宅投資85192億元，增長13.4%;辦公樓投資5996億元，下降11.3%;商業(yè)營業(yè)用房投資14177億元，下降9.4%。全年全國棚戶區(qū)住房改造開工626萬套，基本建成511萬套。全國農村地區(qū)建檔立卡貧困戶危房改造157萬戶。

　　1、人均可支配收入水平的提高為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供經(jīng)濟支持

　　(1)全國居民人均可支配收入28228元，比上年增長8.7%

　　2018年全國居民人均可支配收入28228元，比上年增長8.7%，扣除價格因素，實際增長6.5%。其中城鎮(zhèn)居民人均可支配收入39251元，比上年增長7.8%，農村居民人均可支配收入14617元，比上年增長8.8%。在人均可支配收入中，居住支出占總支出的23.4%，僅次于煙酒支出。根據(jù)居民居住支出的比重，可以看出人民居住需求的旺盛，從而促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

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　　第二節(jié) 項目建設的必要性

第三章 項目市場分析

　　第一節(jié) 國內及山東省房地產(chǎn)市場分析

　　第二節(jié) 山東省房地產(chǎn)市場分析

第四章 項目選址及區(qū)位條件

　　第一節(jié) 項目選址要求

　　一、選址要求

　　二、相關產(chǎn)業(yè)和支持產(chǎn)業(yè)分析

　　第二節(jié) 項目區(qū)位條件

第五章 項目建設方案

　　第一節(jié) 項目建設目標與內容

　　一、項目建設指導思想與原則

　　項目宜遵循以人為本，統(tǒng)籌人與自然、統(tǒng)籌人與社會，構建和諧社會，建設和諧社會的指導思想，按照綠色、環(huán)保、節(jié)能的理念，本著美化城市、豐富城市元素，提升城市整體功能，改善人居條件的開發(fā)原則，在規(guī)劃中進行科學的功能定位和合理的組織結構，結合區(qū)域自然地形條件，按照“以人為本、人與自然和諧相處”的規(guī)劃理念，建設“宜居”工程和城市亮點工程。按照總體規(guī)劃“統(tǒng)一規(guī)劃，分期實施”的工程組織原則，可將該項目分區(qū)分步實施，保證工程的建設品質，使該項目成為精品工程。

　　二、項目建設地點

　　第二節(jié) 總圖布置

　　第三節(jié) 建筑設計

　　第四節(jié) 結構設計

　　第五節(jié) 土建工程

　　一、設計原則

　　本工程土建設計遵照國家現(xiàn)行規(guī)范、標準和規(guī)定。需滿足工藝要求以及當?shù)氐膶嶋H情況，滿足防火、防腐、衛(wèi)生等要求，設計中確保建筑物、構筑物安全、可靠、經(jīng)濟，盡可能使建筑物造型美觀、功能適用，在保證工程質量和安全生產(chǎn)的前提下盡量節(jié)省投資。

　　貫徹節(jié)約能源和保護環(huán)境的原則，盡量采用新型建筑材料，力求達到經(jīng)濟、安全、適用、美觀、技術先進的設計原則。

　　貫徹露天化原則。主要建筑的結構選型以鋼筋混凝土結構、鋼結構為主。并確保建、構筑物的質量和安全。

　　為控制投資規(guī)模節(jié)省投資，盡量少征地，公用工程盡量滿足生產(chǎn)需要的水、電、汽等生產(chǎn)輔助設施，生活福利設施盡量少建。

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　　二、采用的標準及規(guī)范

　　三、建筑地基

　　四、施工能力

第六章 公輔工程

　　第一節(jié) 給排水系統(tǒng)

　　第二節(jié) 電氣系統(tǒng)

　　第三節(jié) 燃氣工程

　　一、編制依據(jù)

　　二、氣源

　　四、供氣方案

　　第四節(jié) 空調及通風

　　第五節(jié) 智能化控制管理系統(tǒng)

　　一、系統(tǒng)設計依據(jù)

　　二、系統(tǒng)概述

第七章 項目環(huán)境保護

　　第一節(jié) 建設地點環(huán)境現(xiàn)狀

　　第二節(jié) 執(zhí)行標準

　　第三節(jié) 主要污染源、污染物及防治措施

　　一、項目建設期環(huán)境保護

　　二、項目運營期環(huán)境保護

　　第四節(jié) 綠化設計

　　第五節(jié) 環(huán)境影響綜合評價

第八章 項目能源節(jié)約方案設計

　　第一節(jié) 用能標準和節(jié)能規(guī)范

　　第二節(jié) 編制原則和目標

　　第三節(jié) 能耗指標分析

　　第四節(jié) 節(jié)能措施

　　一、建筑節(jié)能措施

　　建筑節(jié)能是指在建筑中使用隔熱保溫的新型墻體材料和高能效比的設備，達到節(jié)約能源、減少能耗、提高能源利用效率之目的。推廣應用節(jié)能型的建筑、結構、材料、用能設備和附屬設施及相應的施工工藝、應用技術和管理技術，促進可再生能源的開發(fā)利用。設計施工中采用建筑節(jié)能技術和產(chǎn)品：新型節(jié)能墻體和屋面的保溫、隔熱技術與材料;節(jié)能門窗的保溫隔熱和密閉技術等。

　　根據(jù)《民用建筑熱工設計規(guī)范》本工程處于夏熱冬冷地區(qū)，應滿足冬季保溫和夏季隔熱的要求。外墻采取膨脹?；⒅楸厣皾{外墻外保溫系統(tǒng)，厚度60mm，屋面采用擠塑聚苯板，屋面厚度40mm。外門窗選用斷熱鋁合金窗，6LOW-E+12A+6中空玻璃，內外墻交接處采用防冷(熱)橋構造措施。垂直墻上外窗可開啟部分面積不小于窗面積的30%。外窗通風開口面積不小于房間地板面積的1/20。通過以上建筑節(jié)能措施比未采取節(jié)能措施前全年能耗可節(jié)能達65%以上。

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　　二、給排水節(jié)能

　　三、電氣節(jié)能

　　1、空調負荷采用單獨變壓器供電，非空調季節(jié)時切除該變壓器，以減少變壓器損耗。

　　2、變電所設置在負荷中心，減少線纜損耗。

　　3、選用SCB11節(jié)能型變壓器。

　　4、選用細管徑直管熒光燈及緊湊型熒光燈，配電子鎮(zhèn)流器，要求功力因數(shù)不小于0.9。

　　5、樓梯間燈具采用節(jié)能自熄開關控制，LED光源。

　　6、照明功率密度按《建筑物照明設計標準》(GB50034-2004)要求嚴格控制。

　　7、柴油發(fā)電機采用消音、降噪及尾氣凈化等處理措施。

　　8、采用環(huán)保型電氣產(chǎn)品。

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　　第五節(jié) 項目節(jié)能評價

第九章 勞動安全衛(wèi)生及消防

　　第一節(jié) 設計依據(jù)

　　第二節(jié) 勞動安全衛(wèi)生

　　第三節(jié) 消防設施及方案

　　一、設計標準及規(guī)程

　　二、防火等級

　　三、防火措施

　　1、總圖布置

　　工程總平面布置，應嚴格根據(jù)《建筑設計防火規(guī)范》的規(guī)定，進行平面布局的防火設計。合理確定本工程大樓的位置、確定建筑物之間的防火間距、消防車道、合理敷設各種管線和消防水源。本項目的建筑與周邊之建筑之間間距不得小于《民用建筑設計防火規(guī)范》的規(guī)定的防火間距;總體上使建筑物四周形成環(huán)形通道，項目區(qū)東面和南面的道路與城市的主要干道相連，便于消防車進出，項目區(qū)設置環(huán)繞大樓的環(huán)形道和必要的回車道，道路寬度應大于4米，便于消防車作業(yè)。消防車道下的管道應能承受大型消防車的壓力。消防車道與本項目大樓之間，不應設置妨礙登高消防車操作的樹木和架空管線等。在項目區(qū)配備相應數(shù)量的消防栓。

　　2、建筑結構和平面布置

　　防火工程范圍內的建筑物的耐火等級、防火間距、安全疏散，均按國家消防法規(guī)的有關規(guī)定設計，建筑物的耐火等級不小于一級。

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　　四、消防措施

第十章 項目組織機構和人力資源配置

　　第一節(jié) 組織原則

　　第二節(jié) 項目組織

　　第三節(jié) 勞動定員

第十一章 項目建設進度及工程招投標方案

　　第一節(jié) 基本要求

　　第二節(jié) 項目開發(fā)管理

　　一、項目管理

　　二、項目實施進度

　　第三節(jié) 工程招投標方案

　　一、招標原則

　　二、招標范圍

　　三、招投標程序

第十二章 項目預計投資估算及資金籌措

　　第一節(jié) 估算范圍

　　第二節(jié) 估算依據(jù)

　　第三節(jié) 編制說明

　　第四節(jié) 項目總投資估算

　　第五節(jié) 資金籌措及使用計劃

第十三章 項目的經(jīng)濟效益分析

　　第一節(jié) 評價依據(jù)

　　第二節(jié) 收入及稅金測算

　　第三節(jié) 成本費用測算

　　第四節(jié) 利潤測算

　　第五節(jié) 財務效益分析

第十四章 項目的社會效益分析

　　第一節(jié) 項目實施對社會經(jīng)濟效應的影響

　　首先，從項目的經(jīng)濟收益分析可以看出，項目的實施對當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展將起到積極的促進作用。

　　其次，該項目對促進社會公平與正義，維護社會穩(wěn)定，促進區(qū)域經(jīng)濟社會協(xié)調、可持續(xù)發(fā)展和社會主義小康社會建設，促進和諧社會建設，具有重要的現(xiàn)實意義和深遠的歷史意義，有利于促進住宅產(chǎn)業(yè)協(xié)調、可持續(xù)發(fā)展，提高居民家庭群體的生活質量，符合國家固定資產(chǎn)投資政策以及城市規(guī)劃，對促進區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展具有重要現(xiàn)實意義。

　　最后，……

　　第二節(jié) 社會效益分析

第十五章 建設項目風險分析及控制措施

　　第一節(jié) 項目主要風險因素識別和分析

　　第二節(jié) 防范和降低風險措施

　　為了盡可能地避免或減少風險，項目建設和運營過程中應采取以下措施：

　　1、進一步明確項目的市場定位，開拓*****及周邊的市場，擴大市場容量，提升樓盤的價格性能比，在競爭日益激烈的市場中找到自己的定位并做出自己的特色，同時，根據(jù)市場區(qū)域內居民收入結構確定樓盤檔次，并以薄利多銷的營銷策略占領市場，控制市場風險。

　　2、加強工程的方案設計、技術選擇的監(jiān)督管理，做到設計方案科學合理、工程技術先進成熟，為項目建設奠定良好的技術基礎。

　　3、加強項目施工建設過程的協(xié)調管理，處理好建設中各方面的關系，加強各部門之間的協(xié)作，使各項目建設相互銜接，項目開工之前，一定要盡可能深入地了解項目的工程狀況，作好現(xiàn)場的勘察工作，掌握場地周圍市政管線的分布情況，結合場地開挖，地基處理，冬季施工等具體內容盡量科學合理的安排工期，留有余地。再有就是開發(fā)商在選擇施工單位和監(jiān)理單位的時候，一定要按程序走，嚴格把關，切實保證建設質量和建設工期。

　　4、項目建設應加大招商引資的力度，不斷拓寬融資渠道，同時，借助政府相應的政策支持，保證項目建設的資金需求和具體落實。

　　5、在項目推出前，一定要把市場研究透，把策劃功夫做足，爭取使銷售率迅速達到60%以上的安全標準，降低商品房的銷售風險。

　　6、對于房地產(chǎn)行政法律風險的防范，房地產(chǎn)開發(fā)商必須配備熟悉行政法律包括房地產(chǎn)專業(yè)法律、法規(guī)并具有實踐經(jīng)驗的專業(yè)人才，運用其專業(yè)特長，預防和彌補風險可能產(chǎn)生的損失。同時，房地產(chǎn)開發(fā)商也應規(guī)范運作，以最大限度地降低自己的法律風險，使自己在未來的糾紛中處于主動的地位。

　　7、項目在運營過程中，應引入先進、科學的管理方法和經(jīng)驗，加強管理，強化經(jīng)營意識，不斷提高職工素質，保證服務質量和服務水平，不斷適應市場的變化，增強市場競爭能力。

　　綜合各方面的情況分析，本項目建設雖然存在一定風險因素，但通過采取行之有效的措施，可以避免或減少風險，保證項目建設的順利實施和良好經(jīng)營。

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第十六章 建設項目可行性研究結論及建議

　　第一節(jié) 建設項目可行性研究結論

　　第二節(jié) 建設項目可行性研究建議

　　1、本項目投資類別囊括了多項建筑，在實際操作過程中需要注意的事項較多，如何更好的協(xié)調項目規(guī)劃設計將是本項目的難點。因此，后續(xù)工作中，應該加強對本項目規(guī)劃進行深入分析。

　　2、本項目投資額較大，工程量大，在下一步工作中應針對實際情況進行深入分析與研究，做出較為客觀詳細的測算，在確保工程進度的基礎上，提高資金使用效率。

　　3、項目建設單位應積極做好各項前期工作，抓緊落實相關配套資金，認真開展施工前的設計、招標、設備調查等工作，力爭項目盡快建設，盡快投入使用。

　　4、項目在實施過程中要做好建設管理工作，積極與項目所在地有關部門聯(lián)系，確保項目選址、資源配置等工作的順利進行，使項目早運營、早見效。